Compra de propiedades que han pasado a manos de un banco
Existe mucho interￜs hoy en dￜa por comprar propiedades que han pasado a manos de un banco. Hay mucha informaciￜn, a favor y en contra, rondando acerca de este tema. Con frecuencia, la informaciￜn ofrecida estￜ a la venta, con la promesa de que uno puede ganar un montￜn de dinero con poco esfuerzo si conoce ￜla fￜrmula secretaￜ. El hecho es que no hay secretos y que, en realidad, ganar dinero exige esfuerzo.
ￜQuￜ significa ￜREOￜ?
REO es una sigla en inglￜs que significa ￜReal Estate Ownedￜ (que ha pasado a manos de empresas que se dedican a los bienes raￜces). Se trata de propiedades que han sido sometidas a ejecuciￜn hipotecaria y que ahora estￜn en manos del banco o la compaￜￜa hipotecaria. No es lo mismo que una propiedad que estￜ en venta a travￜs de una subasta por ejecuciￜn hipotecaria. Al comprar una propiedad en venta por ejecuciￜn hipotecaria, usted debe pagar como mￜnimo el saldo del prￜstamo mￜs los intereses y otros cargos acumulados durante el proceso de ejecuciￜn hipotecaria. Tambiￜn debe estar preparado para pagar con efectivo en mano. Y, por si eso fuera poco, recibirￜ la propiedad 100% ￜtal como estￜ. Eso podrￜa incluir gravￜmenes preexistentes e incluso ocupantes que tengan que ser desalojados. La compra de una propiedad REO, por el contrario, es una transacciￜn mucho ￜmￜs limpiaￜ y atractiva. La propiedad ha pasado a manos del banco porque no encontrￜ un comprador durante la subasta por ejecuciￜn hipotecaria. El banco se ocupa de cancelar los gravￜmenes por impuestos, de desalojar a los ocupantes si es necesario y, en general, de hacer los preparativos para la emisiￜn de una pￜliza de seguro de tￜtulo de propiedad a favor del comprador en el momento del cierre. Tenga en cuenta que las ventas de propiedades REO pueden estar exentas de los requisitos normales de revelaciￜn de informaciￜn. En California, por ejemplo, se exime a los bancos de entregar la Declaraciￜn informativa de transferencia, un documento en el que normalmente el vendedor debe informarle sobre cualquier defecto del que tenga conocimiento.
ï¿œSe trata de una ganga?
Comￜnmente se supone que cualquier REO debe ser una ganga y una oportunidad para ganar dinero fￜcilmente. Esto, simplemente, no es cierto. Debe tener mucho cuidado al comprar una vivienda REO si su intenciￜn es hacer dinero. Si bien es verdad que el banco generalmente estￜ ansioso por venderla rￜpidamente, tambiￜn estￜ fuertemente motivado para obtener todo lo que pueda por ella. Al analizar el valor de una propiedad REO, compￜrelo detenidamente con el de ventas similares realizadas en el vecindario y asegￜrese de tomar en cuenta el tiempo y el costo que implicarￜa cualquier trabajo de reparaciￜn o remodelaciￜn que se necesite para preparar la casa a los fines de su reventa. Si bien existen gangas que ofrecen la posibilidad de ganar dinero y a mucha gente le va muy bien comprando propiedades ejecutadas, tambiￜn hay muchas propiedades REO que no son buenas oportunidades y que no tienen probabilidades de generar una ganancia.
ￜEstￜ listo para hacer una oferta?
Por lo general, el banco tiene un departamento de transacciones REO con el que usted deberￜ tratar si le compra una propiedad REO. Comￜnmente, el departamento de transacciones REO utiliza un agente con mandato de venta para que incluya sus propiedades REO en el Servicio de listas mￜltiples de propiedades en venta (Multiple Listing Service, MLS) local. Antes de hacer una oferta, pￜngase en contacto con el agente de ventas o con el departamento de transacciones REO del banco para averiguar todo lo que pueda sobre lo que sepan acerca del estado en que se encuentra la propiedad y sobre el proceso a travￜs del cual reciben las ofertas. Dado que los bancos casi siempre venden las propiedades REO ￜcomo estￜnￜ, lo mejor es que se asegure e incluya una clￜusula que estipule que la oferta dependerￜ del resultado de la inspecciￜn, lo que le darￜ tiempo para determinar si existen daￜos ocultos y cancelar la oferta si los encuentra. Igual que el caso de cualquier oferta de compra de bienes raￜces, su oferta serￜ mￜs atractiva si puede incluir documentaciￜn de su capacidad de pago, como una carta de aprobaciￜn preliminar emitida por un prestamista. Una vez que haya hecho la oferta, lo mￜs probable es que el banco realice una contra-oferta. Luego, quedarￜ a su criterio decidir si acepta esa contra-oferta o presenta otra propuesta en respuesta a la misma. Tenga en cuenta que se trata de un proceso que probablemente involucre a muchos individuos del banco y que ￜstos no trabajan a la noche ni los fines de semana. No es inusual que el proceso de ofertas y contra-ofertas dure dￜas o incluso semanas.